CILA o SCIA a Roma: quale pratica serve per ristrutturare casa

È la domanda che ci fanno quasi tutti al primo sopralluogo: «per questi lavori serve una pratica in Comune?». La risposta onesta è che dipende, e non dipende dal budget o dalla durata del cantiere, ma da cosa toccano davvero i lavori.

Il punto è che il titolo edilizio non si sceglie. Si stabilisce. Non decidi tu, e non decide l'impresa: lo determina la natura dell'intervento, letta secondo il Testo Unico dell'Edilizia (il D.P.R. 380/2001). Se l'inquadramento è sbagliato, il problema non emerge quasi mai durante i lavori: salta fuori dopo, a un controllo o — molto più spesso — quando provi a vendere casa.

A Roma la materia si è chiarita parecchio di recente. Il 31 dicembre 2025 il Dipartimento Programmazione Urbanistica di Roma Capitale ha emanato la circolare prot. n. 258012, che sostituisce quella del 2012 e recepisce il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla Legge 105/2024). Non introduce norme nuove: dà agli uffici dei Municipi e allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUET) criteri interpretativi uniformi, così che la stessa opera non venga valutata in modo diverso da un municipio all'altro.

Qui trovi, in italiano comprensibile, quali sono i quattro livelli di pratica, dove passa il confine tra uno e l'altro, e le cose che a Roma fanno «salire» il titolo più spesso.

I quattro livelli, dal più leggero al più impegnativo

Il sistema è una scala. Si sale di gradino man mano che l'intervento incide sull'edificio:

1. Edilizia libera (art. 6): nessuna pratica da presentare.
2. CILA — Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (art. 6-bis): una comunicazione con l'asseverazione di un tecnico. Si parte subito.
3. SCIA — Segnalazione Certificata di Inizio Attività (art. 22): sempre una segnalazione, ma su interventi più pesanti e con controlli più stringenti.
4. Permesso di costruire (art. 10), con la variante della SCIA alternativa (art. 23): qui serve un provvedimento del Comune, con istruttoria vera e tempi lunghi.

Nessuno di questi livelli è una liberatoria. Anche l'edilizia libera resta soggetta ai regolamenti edilizi, alle norme antisismiche e di sicurezza, all'igiene, all'efficienza energetica e ai vincoli paesaggistici o culturali.

Edilizia libera: cosa puoi fare senza pratica

Rientra qui la manutenzione ordinaria: tinteggiare, sostituire i sanitari mantenendo la posizione, rifare le piastrelle senza toccare la distribuzione, riparare un impianto. Rientrano anche l'eliminazione di alcune barriere architettoniche, le tende e le pergole nei limiti di legge, alcune pavimentazioni esterne.

Il confine però non è l'elenco delle opere: è l'effetto. L'edilizia libera cade nel momento in cui l'intervento crea spazi stabilmente chiusi, aumenta volume o superficie utile, modifica sagoma o prospetti, cambia la destinazione d'uso, oppure interessa un immobile vincolato senza gli assensi necessari.

CILA: il titolo della ristrutturazione «normale»

La CILA è il regime residuale: si applica quando l'intervento non è edilizia libera ma non arriva a richiedere SCIA o permesso di costruire. Nella pratica romana è il titolo più usato, ed è quello che copre la classica ristrutturazione di un appartamento senza opere strutturali.

Con CILA si fanno tipicamente:

• nuova distribuzione interna con spostamento o demolizione di tramezzi non portanti;
• rifacimento completo di impianti elettrico, idraulico e termico;
• spostamento di bagno e cucina all'interno dell'unità;
• sostituzione di infissi con caratteristiche diverse dalle preesistenti (materiale, colore, partiture);
• opere di manutenzione straordinaria «leggera» in genere.

La CILA richiede un elaborato progettuale, l'asseverazione di un tecnico abilitato e l'indicazione dell'impresa esecutrice. Non è un'autorizzazione: è una dichiarazione. Non sana nulla e non copre eventuali irregolarità pregresse.

La circolare romana ribadisce il punto che genera più errori: la CILA è ammessa solo in assenza di interventi strutturali. Basta un'opera strutturale anche minima — l'apertura di un varco in un muro portante, una cerchiatura, il rifacimento di un solaio — perché il regime decada e serva un titolo diverso.

Frazionare o accorpare due appartamenti

Dividere un'unità in due o unirne due contigue è un'operazione frequente a Roma, soprattutto sui tagli grandi dei quartieri storici. La CILA basta solo se non ci sono opere strutturali, non aumenta la volumetria e non cambia la destinazione d'uso. Nella maggior parte dei casi reali, però, un accorpamento passa per l'apertura di un varco in un muro portante: e a quel punto siamo già in SCIA.

SCIA: quando l'intervento sale di livello

Serve la SCIA quando l'intervento tocca le parti strutturali dell'edificio oppure modifica i prospetti. In concreto:

• aperture o chiusure di varchi in muri portanti, con o senza cerchiatura;
• consolidamenti, rifacimento di solai, interventi su travi e pilastri;
• modifica, allargamento o spostamento di finestre e aperture esterne;
• ristrutturazione edilizia «leggera», cioè senza aumento di volumetria complessiva;
• realizzazione o modifica di balconi e logge, pensiline con aggetti rilevanti.

Il passaggio da CILA a SCIA non è una valutazione discrezionale: consegue in automatico quando ricorrono queste condizioni. Sulla SCIA il Comune conserva poteri di controllo più incisivi, e sugli interventi strutturali si innesta anche il deposito sismico presso l'ufficio competente.

Permesso di costruire e SCIA alternativa

Si arriva al permesso di costruire quando l'intervento trasforma davvero: nuove costruzioni, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia «pesante» — quella che aumenta la volumetria, modifica sagoma o prospetti in contesti tutelati, o comporta mutamenti di destinazione d'uso urbanisticamente rilevanti, in particolare nelle zone omogenee A (i tessuti storici).

La SCIA alternativa al permesso (art. 23) non è una scorciatoia: si applica solo quando lo strumento urbanistico è già così dettagliato da rendere superflua l'istruttoria del Comune, e comporta comunque il contributo di costruzione e un regime di controlli assimilabile al permesso.

Lo schema in una tabella

A Roma conta anche dove si trova la casa

È l'aspetto che sorprende di più i proprietari: la stessa identica opera può richiedere titoli diversi a seconda dell'indirizzo. La circolare del 31 dicembre 2025 lo dice esplicitamente — l'inquadramento non può basarsi su automatismi, ma deve tenere conto della zona urbanistica, dei vincoli e della disciplina di piano.

Nel concreto romano pesano soprattutto tre cose: la Zona A del piano regolatore, cioè i tessuti storici, dove i margini si restringono molto; i vincoli paesaggistici o culturali, che impongono di ottenere gli assensi delle soprintendenze prima che la pratica produca effetti; e il fatto che l'istruttoria passi per quindici Municipi con prassi storicamente non uniformi, proprio ciò che la circolare punta a correggere.

Cosa succede se il titolo è sbagliato

Se manca la CILA dove serviva, l'art. 6-bis prevede una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso. È la sanzione «lieve», ed è quella di cui si parla più spesso.

Il rischio vero è un altro: la regolarizzazione tardiva non sana un intervento che, nella sostanza, richiedeva un titolo superiore. Se hai aperto un varco strutturale con una CILA, non hai un problema di modulo mancante: hai un'opera realizzata senza il titolo corretto, con le conseguenze previste dagli artt. 31 e seguenti del Testo Unico. E su quella difformità si blocca la vendita, perché notaio e banca chiedono la conformità urbanistica.

Il controllo da fare prima di tutto: lo stato legittimo

Prima ancora di scegliere la pratica va verificato lo stato legittimo dell'immobile: cioè che la casa com'è oggi corrisponda ai titoli con cui è stata costruita e successivamente modificata. È un passaggio che salta fuori sistematicamente nelle case romane passate per più proprietari e più interventi non documentati.

Il decreto Salva Casa ha ampliato gli strumenti utili a dimostrarlo, comprese le dichiarazioni asseverate sulle tolleranze costruttive previste dall'art. 34-bis. Ma il principio resta: non si costruisce una pratica nuova sopra una difformità mai risolta. Se emerge uno scostamento va affrontato prima, non dopo aver montato il cantiere.

Come lo gestiamo noi

Al sopralluogo la prima cosa che guardiamo non è il gusto delle finiture: è la struttura dell'appartamento e la documentazione esistente. Da lì si capisce se il tuo intervento sta in CILA, se serve una SCIA, e quanto tempo mettere in conto prima dell'apertura del cantiere. La differenza, sul calendario, non è banale: con una CILA si parte subito, una pratica strutturale porta via settimane.

Se la ristrutturazione punta anche alla detrazione fiscale il passaggio pesa ancora di più. Con il bonus casa al 50% in scadenza il 31 dicembre 2026 e il criterio di cassa che conta i pagamenti effettivi, ogni settimana persa in pratiche mal impostate è una settimana in meno per pagare le fatture dentro l'anno giusto.

Ci occupiamo direttamente delle pratiche edilizie e della progettazione per i cantieri che seguiamo, sia sulle ristrutturazioni di appartamenti che sui locali commerciali, così che titolo edilizio, progetto e lavorazioni siano coerenti dal primo giorno.

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Se stai valutando dei lavori e non sai in quale gradino della scala ti trovi, la risposta si ottiene con un sopralluogo e mezz'ora di verifica documentale. Scrivici o fissa un sopralluogo: ti diciamo quale pratica serve davvero nel tuo caso, prima che diventi un problema.