Obbligo rinnovabili dal 3 agosto 2026: cosa cambia se ristrutturi casa a Roma

Se stai pensando di ristrutturare casa, dal 3 agosto 2026 c'è una regola in più da mettere in conto. Non riguarda i bonus fiscali e non riguarda i permessi in senso stretto: riguarda l'energia. Per una parte degli interventi, il progetto deve prevedere una quota di consumi coperta da fonti rinnovabili, altrimenti il Comune può non rilasciare il titolo edilizio.

La novità arriva dal decreto legislativo 9 gennaio 2026, n. 5, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 20 gennaio 2026, con cui l'Italia ha recepito la direttiva europea RED III. Il decreto è entrato in vigore il 4 febbraio 2026, ma per gli obblighi sugli edifici ha previsto 180 giorni di tempo: da qui la data del 3 agosto.

Fino a ieri questo tipo di obblighi riguardava soprattutto le nuove costruzioni. Ora si estende anche a molti lavori sull'esistente, compresa la semplice sostituzione dell'impianto di riscaldamento. In una città come Roma, dove il patrimonio residenziale è fatto in gran parte di palazzine degli anni Cinquanta, Sessanta e Settanta con caldaie da rifare, è un cambiamento che tocca moltissimi cantieri.

In questo articolo vediamo chi è coinvolto davvero, quali sono le percentuali, quando l'obbligo non si applica e cosa conviene fare prima di presentare la pratica.

La data che conta è quella della pratica, non quella dei lavori

Questo è il punto che genera più confusione, quindi mettiamolo subito in chiaro. Il discrimine non è quando inizi il cantiere né quando lo finisci: è quando presenti la richiesta del titolo edilizio in Comune.

Le pratiche protocollate fino al 2 agosto 2026 seguono le regole precedenti. Quelle presentate dal 3 agosto in poi devono fare i conti con i nuovi obblighi. Vale per CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e permesso di costruire.

Quali lavori fanno scattare l'obbligo

L'obbligo non riguarda tutti i cantieri. Si attiva in base al tipo di intervento e alla sua estensione. Questa è la sintesi delle quote minime di fabbisogno energetico da coprire con fonti rinnovabili.

Restano fuori i lavori che non toccano né l'involucro dell'edificio né l'impianto termico principale: rifacimento del bagno, nuove finiture, tinteggiature, spostamento di tramezzi non portanti. Se stai rifacendo solo la cucina o solo un bagno, con ogni probabilità non ti riguarda.

Primo e secondo livello: cosa vogliono dire in concreto

Le due espressioni suonano tecniche ma la logica è semplice, e si basa su quanta "pelle" dell'edificio tocchi. Per pelle si intende la superficie disperdente: pareti esterne, tetto, solai verso ambienti non riscaldati.

• Secondo livello: l'intervento interessa più del 25% di quella superficie. Tipicamente un cappotto termico su una porzione importante dell'edificio, o il rifacimento del tetto con isolamento.
• Primo livello: l'intervento supera il 50% della superficie disperdente e comprende anche il rifacimento dell'impianto di climatizzazione. È la ristrutturazione profonda, quella che rimette a nuovo edificio e impianti insieme.

Nella pratica di tutti i giorni, il primo livello riguarda quasi sempre interventi condominiali o su villini indipendenti. Chi ristruttura il proprio appartamento in un condominio raramente arriva a quelle soglie, perché l'involucro è quello dell'intero edificio, non del singolo alloggio.

Il caso più frequente a Roma: cambiare l'impianto

Ed è qui che la novità morde davvero. Anche senza toccare pareti o tetto, rifare o sostituire l'impianto termico fa scattare l'obbligo del 15%, quando l'integrazione è tecnicamente ed economicamente fattibile.

Significa che il proprietario che finora ragionava così — "la caldaia ha vent'anni, la cambio con una nuova e chiudo la partita" — ora deve fare un ragionamento in più. La copertura può arrivare da fotovoltaico, pompa di calore, solare termico o una combinazione, ma qualcuno deve calcolarla e metterla nero su bianco.

Va detto che spesso questo si incrocia con una scelta che molti stavano già valutando per conto loro. Le caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili sono già escluse dalle detrazioni fiscali, quindi chi guarda al portafoglio si stava comunque orientando verso pompe di calore o sistemi ibridi. La norma, in molti casi, non fa che accelerare una direzione già presa.

Fotovoltaico: dove si può mettere e dove no

Il fotovoltaico è la strada più battuta per raggiungere le quote, ma ci sono vincoli su come si installa.

• I moduli devono stare sull'edificio, sulla sua copertura o nelle pertinenze. Il fotovoltaico installato a terra, salvo casi specifici, non conta ai fini dell'obiettivo.
• Sui tetti a falda i pannelli vanno aderenti o integrati, mantenendo la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda.
• Sui tetti piani, molto comuni nell'edilizia romana del dopoguerra, ci sono limiti di altezza rispetto alla copertura e in relazione ai parapetti esistenti.

Nei condomini si aggiunge un passaggio non banale: il tetto è parte comune. L'installazione va portata in assemblea e coordinata con l'amministratore, con tempi che vanno messi nel cronoprogramma prima di firmare il contratto d'appalto.

Quando l'obbligo non si applica

La norma non è cieca. Sono previsti casi in cui l'integrazione delle rinnovabili non è dovuta, ma vanno documentati, non semplicemente dichiarati.

• Impossibilità tecnica dimostrata: tetto non portante, ombreggiamenti permanenti che renderebbero l'impianto inutile, spazi insufficienti.
• Non convenienza economica, che però non può essere affermata in astratto: serve un'analisi riferita a quel preciso intervento.
• Edifici vincolati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, quando i pannelli comprometterebbero il valore storico o paesaggistico tutelato.
• Allaccio a reti efficienti di teleriscaldamento o teleraffrescamento.
• Edifici temporanei destinati a essere rimossi entro 24 mesi.

Cosa rischi se lo ignori

La conseguenza è netta e vale la pena dirla senza giri di parole: il mancato rispetto dell'obbligo può comportare il diniego del titolo edilizio. Non è una sanzione da pagare a lavori finiti, è uno stop prima di partire.

Il che sposta il baricentro della progettazione. La verifica energetica non è più un adempimento da sbrigare in coda, è un pezzo del progetto che va affrontato all'inizio, insieme al resto. Chi si occupa delle pratiche edilizie deve saperlo prima di impostare la documentazione, non dopo.

Cosa significa per chi ristruttura a Roma

Il patrimonio residenziale romano ha alcune caratteristiche che rendono il tema più concreto che altrove.

Nei quartieri costruiti tra gli anni Cinquanta e Settanta — Montesacro, Tuscolano, Prenestino, Portuense, ma anche buona parte dei comuni della cintura — gli impianti termici sono spesso arrivati a fine vita. Molti proprietari stanno affrontando proprio adesso la sostituzione della caldaia, ed è esattamente il caso che ora attiva l'obbligo del 15%.

Nel centro storico e nelle zone soggette a tutela paesaggistica, invece, il tema si sposta sul rapporto con la Soprintendenza. Qui la deroga è spesso praticabile, ma va costruita con una documentazione seria: non basta scrivere che l'edificio è vincolato.

C'è poi il fattore condominio, che a Roma pesa più che in altre città vista la densità di edifici plurifamiliari. Coordinare un'installazione sul tetto comune richiede tempi assembleari che vanno previsti in anticipo, se non si vuole vedere il cantiere fermo ad aspettare una delibera.

Come muoversi prima di aprire il cantiere

Tre passaggi, nell'ordine giusto.

1. Capisci in che categoria cadi. Prima di qualunque preventivo, verifica con un tecnico se l'intervento tocca l'involucro, l'impianto termico o nessuno dei due. È una valutazione rapida che cambia tutto il resto.
2. Fai fare la verifica energetica in fase di progetto. Se l'obbligo c'è, va dimensionata la soluzione: quanti kW di fotovoltaico, quale pompa di calore, quale combinazione. Se non c'è, va motivata la deroga.
3. Poi presenta la pratica. Solo quando la parte energetica è chiusa. Depositare una CILA incompleta significa doverla integrare, con settimane perse.

Se stai già ragionando sui tempi anche per motivi fiscali, tieni presente che il calendario dei bonus casa in scadenza il 31 dicembre 2026 e quello della verifica energetica vanno incrociati fin da subito: sono due orologi diversi che corrono sullo stesso cantiere.

In sintesi

Dal 3 agosto 2026 chi presenta una pratica edilizia per una ristrutturazione importante o per il rifacimento dell'impianto termico deve verificare l'obbligo di integrare fonti rinnovabili, con quote che vanno dal 15% al 40% a seconda dell'intervento. L'obbligo ammette deroghe motivate, ma la motivazione va documentata da un tecnico abilitato e verificata dal Comune.

Non è una rivoluzione per chi rifà il bagno. È invece un passaggio da mettere in conto seriamente per chi affronta un intervento profondo o cambia l'impianto di riscaldamento. La differenza tra un cantiere che parte in tempo e uno che si blocca in Comune sta quasi sempre in queste verifiche fatte prima, non dopo.

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